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7
2017

REITs科普系列(一)|什么是REITs?中国有没有真正的REITs?

编者:宋光辉(微信号:jobofsong)

前言

本文内容主要引自宋光辉等所译之《REITs:房地产投资信托基金》一书,欢迎购买。REITs,即房地产信托投资基金对于中国的金融人士而言,已经不再是新鲜的事物,进入2013年以来,不断有政策鼓励支持REITs。也有很多金融机构的宣传文章号称自家机构成功发行首单REITs产品。国内也有人误认为,REITs就是上市的标准化类的证券化产品。

然而,根据所译之书中介绍,美国的REITs是一个业务聚焦在房地产领域的免税的特殊目的载体,可以是公司,也可以是信托。在一个金融市场高度发达的美国,融资工具多元且竞争激烈,能否上市并不成为REITs的核心竞争力,事实上,美国就有很多私人持有的REITs。美国的REITs大批量上市集中在1993年前后。可以说,REITs核心至少在美国而言,在于免税,是政府为了拉升房地产,同时为了让普通百姓能够有机会参与到国家经济发展推生的房地产繁荣的机遇。

当然,作为由美国国会专门立法出台的金融产品,REITs牵涉到从微观主体到中观行业到宏观经济等各层次各方面的利益,其背后的理由不可能像表面上那么简单。如果以美国的REITs即是否免税作为基准,那么中国实际上不存在真正意义上的REITs。考虑到中国的金融抑制,上市发行证券化产品等都有行政管制的国情,能够推出可以面向大众进行销售的,以房地产(的权益或是抵押债权)为底层资产的证券化产品,也是有着非常重要的意义的,将会对当前以地产为主导,金融为辅助的房地产投融资领域带来重大的变革。这种意义上的REITs推出,应该是箭已出弦。然而,真正的REITs能否推出,牵涉面广,涉及财政、税收、金融、工商、国土等各个部门,单凭几个部委层面的推动,难度较大。

引文部分

更大的回报总是伴随着更大的风险。但对于那些寻求超出均值现时回报,并要求在适度风险水平下获得因时间推移所致的可观价格上涨预期的人们而言,他们当然会考虑公寓社区、写字楼和工业厂房、购物中心及类似的投资。换言之,就是可以租赁给承租人以产生可靠租金收入流的商业地产。

当然你会说,但前提是存在一种简单的方式去购买并持有地产时,一名富有经验的专业人士怎么能帮你很好且有效地持有和管理地产,并给你带来利润呢?并且,如果前提是在你想要出售你的地产时,你能够像出售一只普通股票---如通用和英特尔---那样容易售出。好吧,接着读下去。这是关于房地产投资信托基金,或Reits的所有可能的情形。

房地产投资信托基金为各地的投资者提供了一种简单的方式去购买主要的写字楼、购物中心和公寓--事实上,包含你所能想到的任何一种商业地产。房地产投资信托可以为你提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流,但同时具备普通股票流动性的优势。同样重要的是,房地产投资信托易于获得资本,因而可以取得并建造更多的地产项目作为其所经营房地产业务的组成部分。

除此之外,房地产投资信托基金可以为你的投资组合增加稳定性。作为一类资产,房地产一直被看作一种通胀防范措施,并且,在绝大多数市场周期,房地产与其它资产的表现呈现相当低的关联性。

房地产投资信托基金已经产生近五十年的时间,但是只是在过去二十年的时间里,这种有吸引力的投资方式才广为人知。从1992年末到2010年末,房地产投资信托业的规模增长超过20倍,从不到160亿美元增长到3890亿美元。但房地产投资托业只占整个机构投资者持有商业地产的10%到15%,仍有广阔的增长空间。

安永房地产集团前管理合伙人,Stan Ross这样定义房地产投资信托基金,“他们是真正的从事租赁、翻修、管理、拆除、重建和从头开发的营运公司。”这有助于定义一个房地产投资信托公司,但投资者需要知道的是,依据投资行为他们可以期望获得什么。这才是本书真正的内容所在。

房地产投资信托基金可以提供可观的红利收益,从历史角度看,已超出绝大部分公开交易的股票。这使其成为个人退休帐户(IRA)或其它一些延税投资组合的理想投资。它们的实际分红收益有点趋于和美国10年国债收益相关,通常会高于美国10年国债收益。但是,不同于绝大部分高收益投资,随着时间推移房地产投资信托股份有很大可能性会增值,是由于房地产投资信托地产可以产生很高的现金流,其地产价值随之增加,并且额外的地产会被添加到投资组合中。

什么样的产品才能够被认定为REITs,即房地产投资信托基金呢?

REITs是由美国国会在1960年的不动产投资信托法案中定义并授权的。第一个REITs也是在当年被组织起来的。这一立法试图为个人投资者提供参与拥有商业不动产并/或为商业不动产提供融资的利益的机会。这类机会,大型机构投资者早就可能获得。

REIT结构的关键优点是避免双重纳税。REIT结构的关键特点是REIT能够从其税前净收益中减去其支付给持有人的所有股息。因此,如果REIT将应税收入全部支付给份额持有人的话,其将无需缴纳公司税。然而,根据法律,REIT必须支付90%的净收入给份额持有人。当然,份额持有人在其个体层面需要为股息支付所得税,除非是REIT份额是由个人退休账户(IRA)、401(K)或其他税收延迟账户持有的。然而,常见的情况是,一部分REIT的股息不需要立即缴税,另一部分则以一个较低的资本利得税率缴税。

对于REITs,还有一些其他的基本的法律要求,如下表所描述的。

REIT的独特的法律特性

1

REIT必须分配至少90%的年度应税收入(资本利得除外)作为股息给其份额持有人。

2

REIT必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其他REITs的份额、现金或是政府证券。

3

REIT必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得获得总收入的至少75%。95%的必须是从这些资源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的。

4

REIT至少要有100以上的份额持有人,并且集中在5人或更少的人手中的现存份额必须小于50%。

 

1986年的税收改革法案是REIT行业的重要里程碑,该法案放松了历史上限制了REIT业务的管制。原先,管理层必须遵守法律规定,聘请外部公司提供物业出租和管理服务,但是新的法律允许REITs通过自己内部的组织来实施这些核心活动。这一变化如此重大,是因为有预见力的及有效的出租及物业管理是成功且盈利的物业持有的关键因素。

如今,绝大多数的REITs都完全和运营公司合为一体,因此内部能够处理不动产运营的所有方方面面。包括:收购和出售物业、适当地管理与出租、适当地更新,再出租和再定位、及新的物业开发。

可以说,REITs就是一家从事而且只能是从事房地产业务的公司,在符合一定条件下,享受税收的优惠。REITs的份额即可以上市公开发行,也可以私人持有。

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宋光辉 宋光辉

宋光辉(微信号:songguanghui186):博人金融总经理,资产证券化与货币金融学专家。著有《财富第三波》、《资产证券化与结构化金融》,正在创作《新货币论》。组织翻译“结构化金融与证券化译丛”10本和“PPP与基础设施融资”3本,全面引进国外先进的金融理念与技术。北大光华新金融研究中心客座研究员,曾任平安证券资管部执行副总经理,从事结构化融资与资产证券化业务十几年。创建微信公众号“结构化金融”(ID:jghjr2013)和“博人财经评论”(ID:brcjpl),发表原创文章几百篇。结合自身的实操经验,正在创作资产证券化与结构化金融相关的音频课程,欢迎关注。

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